Rappel des principales dispositions légales

La loi du 13 décembre 2000, relative à la solidarité et au renouvellement urbain, dite loi SRU, dans son article 55, impose à certaines communes de disposer d’au moins 20 % de logements sociaux par rapport à leur parc de résidences principales. Ceci s’applique à toutes les communes du 92.

En référence à cette loi, on appelle « taux SRU » le pourcentage de logements sociaux dans chaque commune.

La loi Duflot 1 du 18 janvier 2013 intensifie cette obligation qui est maintenant de 25% à atteindre d’ici 2025. Cette dernière loi a précisé :

• le rythme de mise en œuvre pour les communes concernées a été défini : 15 à 25% de l’objectif doit être réalisé sur le cycle triennal 2014-2016, 33% pour 2017-2019, 50% pour 2020-2022 et 100% pour 2023-2025.
• des objectifs quantitatifs de mixité sociale sont énoncés. Pour les communes non couvertes par un PLH, la part des logements financés en PLS ne peut être supérieure à 30% de logements locatifs sociaux produits et celle des logements financés en PLAI (logement très social) doit être au moins égale à 30%.

Principaux résultats

En 2003, il y avait 167 729 logements sociaux dans le département : cela représentait, pour l’ensemble du département, un taux SRU de 25,16%. A cette époque, 15 communes avaient un taux SRU inférieur à 20%.

Plus de dix ans après, en 2014, le nombre de  logements sociaux s’élevait à 197 257 avec un taux SRU de 27,86%.

9 communes restaient toujours sous le seuil ancien de 20%. Mais, avec le changement de règle, 22 communes sont désormais concernées par un effort de rattrapage pour atteindre le seuil de 25%.

La carte permet de visualiser la situation des différentes communes du département selon l’évolution de leur taux SRU (2003-2014) par rapport aux deux seuils de 20% et 25%.

On a ainsi distinguer les communes dont :

• le taux est toujours inférieur à 20% (en rouge sur la carte),
• le taux était en deçà du seuil de 20%, qui l’ont franchi sur la période et qui sont aujourd’hui sous le seuil de 25% (en bleu sur la carte),
• le taux était supérieur à 20% en 2003 mais qui ont aujourd’hui un taux inférieur à 25% (en vert sur la carte),
• le taux a toujours été supérieur à 25% (en jaune sur la carte).

Ainsi en un peu plus de 10 ans, il y a eu près de 30 000 logements sociaux supplémentaires dans le département des Hauts-de-Seine.

 

1^er constat : Environ la moitié des nouvelles constructions des années 2003-2014 ont été des logements sociaux.

 Le nombre de résidences principales a augmenté de 41 273 logements entre 2003 et 2014. Cela est dû pour l’essentiel à des constructions nouvelles : quelques nouvelles résidences principales proviennent de la raréfaction des logements vacants ou des résidences secondaires mais cela est secondaire.

S’il y a eu 29 528 logements sociaux supplémentaires, cela ne correspond pas toujours à des constructions nouvelles : en effet 8 470 logements Icade ont été conventionnés et s’ajoutent au stock de logements sociaux. On peut donc estimer qu’en gros un peu plus de 21 000 logements sociaux ont été construits. Cela représente bien la moitié des nouvelles constructions du département et démontre l’importance des bailleurs sociaux dans la dynamique immobilière.

Peut-on en conclure que ceci est le résultat des incitations de la loi SRU ? L’observation des données montre que ce n’est qu’à moitié vrai. En effet, la plupart des communes qui étaient au dessus de l’obligation légale ont continué à accroître leur parc social, mais à un rythme moins soutenu que la plupart des communes qui devaient augmenter le nombre de logements sociaux sur leur territoire.

Tableau A – Evolution du nombre de résidences principales et de logements sociaux sur la période 2003-2014

	Augmentation des résidences principales	Taux d’accroissement	Accroissement du parc social	Taux d’accroissement
Communes dont le taux SRU était inférieur à 20% en 2003	14 410	5,1%	12 378 (11 081)	33%
Communes dont le taux SRU était supérieur à 20% en 2003	27 295	7,1%	17 150 (9 977)	13%
Ensemble des communes	41 705	6,3%	29 528 (21 058)	18%

Nota : les chiffres entre parenthèses indiquent l’augmentation de logements sociaux hors Icade. Cela permet de mieux apprécier l’effort net de construction.

La lecture de ce tableau montre que l’ensemble des communes soumises à l’obligation SRU ont principalement augmenté le nombre de résidences principales par la construction de logements sociaux : dans ces communes, on a moins construit et, dans les ¾ des cas, c’était des logements sociaux.

Mais derrière ce constat général se cachent des disparités importantes entre les villes : Levallois-Perret aura nettement privilégié l’accroissement de son parc privé ( 1720 résidences principales supplémentaires et 560 nouveaux logements sociaux) tandis que Saint-cloud a vu une croissance de son parc social plus importante que celui de ses résidences principales (684 contre 582).

Dans les communes dont le taux SRU était en 2003 supérieur à 20% et qui n’avaient pas d’obligation d’accroître leur parc social, on observe deux choses :

• globalement, le dynamisme immobilier y a été plus fort : on y a plus construit,
• des logements sociaux y ont été construits en nombre presque égal à celui des communes soumises à la loi SRU. Dans certaines , l’impact du conventionnement des logements Icade a été sensible.

2^ème constat : Il n’y a pas assez de PLAI.

Les PLAI sont des logements sociaux dont les loyers sont bas. Le sigle PLAI signifie « prêt locatif aidé d’insertion ».

Ces logements sont destinés aux personnes en difficulté. C’est pourquoi, il est particulièrement important d’observer combien de logements PLAI sont construits pour répondre à la demande des populations à faible revenu.

L’examen des projets de financement de logements sociaux sur la période 2003-2014 montre que, globalement, la proportion de PLAI n’est que de 16%.

Tableau B : Répartition des projets de financement des logements sociaux sur la période 2003-2014

PLAI Prêt locatif aidé d’insertion	PLUS Prêt locatif à usage social	PLS Prêt locatif social	TOTAL
4337	10440	12033	26810
16%	39%	45%	100%

Cette moyenne de 16% montre une faible appétence pour la construction de logements sociaux pour les plus démunis. Les communes qui avaient un taux SRU inférieur à 20% en 2003 ont globalement moins programmé de PLAI que les autres (13% au lieu de 19%) ; mais ce n’est pas la règle pour toutes.

Il y a, en effet, de fortes disparités entre les communes comme le montre la carte.

3^ème constat : Pour répondre aux obligations de la loi, certaines communes devront faire des efforts très importants.

22 communes (sur 36) n’ont pas atteint le seuil de 25% à ce jour. Certaines en sont proches, d’autres très éloignées.

En tout, d’ici 2025, 27 436 logements sociaux doivent être créés soit par construction soit par conventionnement de logements existants. Pour l’ensemble des communes concernées, il s’agit d’accroître le parc de logements sociaux de 34%.

Le tableau C ci-dessous indique l’effort à faire, représenté par le ratio entre le nombre de logements sociaux manquants pour arriver à 25% et le stock actuel de logements sociaux.

Tableau C : Communes classées en fonction de l’importance de l’effort à faire pour atteindre un taux SRU de 25%

<10%	de 10 à 20%	de 20 à 40%	de 40 à 100%	> 100%
Châtillon Rueil-Malmaison Issy-les-Moulineaux Sèvres Vanves Chaville Garches	Courbevoie Sceaux Montrouge	Antony Asnières-sur-Seine Levallois-Perret Bois-Colombes Bourg-la-Reine	Saint-Cloud Boulogne-Billancourt	La Garenne-Colombes Marnes-la-Coquette Ville-d’Avray Vaucresson Neuilly-sur-Seine

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