Home > Non classé > Le modèle économique du logement social doit-il ouvrir la porte à des investisseurs privés ?

C’est ce que pourrait laisser comprendre la lecture du rapport intitulé « La diversification des sources de financement du secteur du logement locatif social » remis au gouvernement en juillet 2019[1].

 Une mission de l’Inspection Générale des Finances (IGF) et du Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) a étudié l’opportunité et les conditions d’une diversification des modes de financement du logement social[2]. Son rapport dresse « un panorama du financement des organismes de logement social » et passe en revue différentes hypothèses d’ouverture plus grande du système de financement aux capitaux privés en envisageant soit des extensions des dispositifs actuels soit des modifications plus profondes « dans le respect des objectifs de la politique publique du logement et du cadre juridique européen applicable aux services d’intérêt économique général. » Seules quelques hypothèses sont évoquées ici.

Dans le cadre de la première option, à titre d’exemple, une mesure consisterait à étendre aux logements PLUS, avec déconventionnement, et non plus seulement aux PLS de plus de 15 ans la possibilité pour les bailleurs sociaux de les céder en bloc à un investisseur privé. Mais les bailleurs sociaux comme les collectivités territoriales seraient probablement très réticents à cette mesure. Et les investisseurs n’y viendraient en zone tendue que s’ils ne trouvaient pas de meilleurs rendements ailleurs.

Une autre mesure évoquée, le démembrement de propriété foncier/bâti, est écartée comme ne convenant pas à la logique de rendement des investisseurs privés.

Dans le cadre de la seconde option, quatre alternatives sont évoquées. L’une d’elles envisagerait de permettre l’entrée de nouveaux investisseurs au capital des ESH (entreprises sociales pour l’habitat) et SEM. Mais cette réforme systémique nécessiterait de profondes adaptations au système actuel alors que quelques ESH seulement pourraient bénéficier de l’arrivée d’investisseurs. Quant à la dernière alternative, la plus conséquente, elle consisterait à définir le logement social par sa finalité et non plus par son statut. Concrètement, tout bailleur social ou privé, voire un particulier, pourrait obtenir un mandat de gestion locative sociale à durée limitée en « respectant un cahier des charges (plafonds de loyers et de ressources, conventionnement, commissions d’attribution…). Comme l’explique le rapport, « la transition nécessaire serait sans doute difficile » pour les bailleurs sociaux existants. En outre, « une telle solution rendrait moins praticable le pilotage comme la planification de la politique du logement social par les pouvoirs publics, au niveau national comme au niveau local ». »

Déjà très secoué par les nombreuses réformes récentes qui l’ont affecté (réorganisation du secteur, possibilité de ventes en bloc de PLS, introduction de la réduction du loyer de solidarité, augmentation des prix de sortie et réduction des montants de subventions, etc.), le mouvement HLM a réagi à ce rapport par un communiqué de presse le 21 novembre 2019 dans lequel il reproche à ce rapport administratif de ne « jamais considérer la situation des familles aux revenus modestes logées en Hlm, ni les deux millions de ménages en attente d’un logement social » face aux intérêts financiers mis en jeu. Il rappelle qu’il « n’a pas attendu pour ajuster son modèle de financement et (qu’il) travaille avec ses partenaires de long terme dans ce domaine, mais (qu’) il exclut toute solution qui faciliterait la financiarisation de son modèle. »

Il « attend du gouvernement qu’il s’oppose sans ambiguïté à toute forme de financiarisation du logement social au profit d’intérêts privés et au détriment de sa mission sociale ». Voir le communiqué de l’Union nationale pour l’habitat.

 

Pour en savoir plus L’article de Bernard Coloos publié dans Politique du logement

[1] Rapport IGF/CGDD établi par Hadrien Haddak, Julien Chartier, Vivien Guérin, Claude Wendling, Catherine Aubey-Berthelot, Alain Weber et publié en juillet 2019

[2] Cf Articles de Jean-Noël Escudié publié le 25 novembre 2019 pour Localtis  Banque des Territoires et de Bernard Coloos du 9 janvier 2020 pour politiquedulogement.com